核心观点
本文关注近期地产走势。开年以来，二手房相关指标均有所改善，包括销售降幅收窄、房价降幅收窄、挂牌量下降等，但背后与季节性、基数效应、春节错位等因素有关，需客观看待。新房方面，改善盘入市带动新房价格持续上涨，但销售面积、库存等指标仍有压力、尚未看到好转迹象。
报告摘要
一、二手房：季节性影响下，价格、库存边际好转第一，销售，按照农历对齐后，降幅收窄。1月1日-2月7日，22城二手房销售面积同比19.9%，其中一线同比14.4%。但主要是春节错位导致同比读数高增，按照农历对齐后，全国、一线二手房销售分别同比-16%、-26.8%，虽然较2025年12月的-27.9%，-37.4%小幅好转，但降幅仍大。
第二，价格，降幅收窄，略超季节性。重点参考中指公布的二手房成交价格数据，2026年1月，百城二手房价环比-0.85%，降幅较去年12月收窄0.12个百分点，北京、上海等重点城市降幅均有所收窄，原因来看，或与季节性有关，2022-2025年，不论春节分布，1月、2月二手房环比降幅均季节性收窄，平均每月降幅收窄0.09个百分点，2026年1月降幅收窄0.12个百分点，略超季节性。此外，冰山指数、二手房挂牌价指数，均指向二手房价降幅有所收窄。
第三，库存，季节性影响下，挂牌量有所下降。参照两个指标：一是58安居客研究院发布的百城挂牌数据，2026年1月，百城二手房总挂牌量达256 万套，较去年12月有所回落。历史数据来看，每年1-2月二手房挂牌量均会季节性下滑。二是参考冰山指数公布的数据，1月26城二手房挂牌量293万套，较去年12月下降1.4%。
二、新房：销售与库存压力仍大第一，销售，农历对齐后，降幅仍在扩大。1月1日-2月7日，67城新房成交面积同比-7.2%，按照农历对齐后，同比-44.7%，较2025年12月的-27.9%降幅有所扩大。此外，参考克而瑞数据，2026年1月，TOP100房企单月销售操盘金额1654.5亿元，在春节错位的“助力”之下，同比仅录得-27.3%。
第二，价格：改善盘入市，价格继续上涨。参照中指数据，2026年1月百城新建住宅均价为1.7万元/平方米，环比0.18%，去年12月环比0.28%。据中指解读，“1月，成都、上海、杭州等城市均有高端改善楼盘入市，带动百城新房价格环比结构性上涨”。
第三，库存：绝对水平下降，但去化周期拉长。1）观察狭义新房库存，即统计局公布的待售住宅面积，截至2025年12月，住宅待售面积4亿平，较2024年末的3.9亿平基本持平，但由于销售端仍在下滑，去化周期从5.8个月拉长至6.6个月。2）观察广义库存，即在狭义库存的基础上继续考虑土地库存（已出让未开工土地）与期房库存（已开工未竣工），方法详见前期报告《四问土地库存》。截至2025年12月末，库存合计51亿平，较2024年的53亿平小幅下降，但同样由于销售下滑，总的去化周期从78个月拉长到84个月。
报告正文
一、二手房：季节性影响下，价格、库存边际好转（一）销售：按照农历对齐后，降幅收窄
1月1日-2月7日，22城二手房销售面积同比19.9%。其中一线同比14.4%。但主要是春节错位导致同比读数高增，按照农历对齐后，全国、一线二手房销售分别同比-16%、-26.8%，虽然较2025年12月的-27.1%，-31.4%小幅好转（2024年同期高基数），但降幅仍大。
（二）价格：降幅收窄，略超季节性
对于二手房价格，我们关注三个指标，均指向环比降幅收窄：
一是中指公布的二手房成交价格数据，2026年1月成交均价为1.29万元/平，环比-0.85%，降幅较去年12月的-0.97%小幅收窄。其中，北京、上海1月二手房成交均价分别为6.3、5.5万元/平，分别环比-1.28%、-1.22%，同样较去年12月的-1.56%、-1.34%降幅收窄。
原因来看，或与季节性有关，2022-2025年，不论春节分布，1-2月二手房环比降幅均有所收窄，简单取平均，单月降幅收窄0.09个百分点，2026年1月降幅较前值收窄0.12个百分点，略超季节性。
二是参照冰山指数（挂牌价指数），2026年1月环比-0.7%、较去年12月的-1.3%降幅收窄，其中一线环比-0.3%，同样较去年12月的-1.3%降幅收窄。
三是wind公布的二手房挂牌价指数，截至1月26日录得147.05点，较2025年12月末环比上行0.1%，去年12月为-0.9%。其中一线城市环比-0.02%，去年12月为-1.2%，降幅有所收窄。
（三）库存：季节性影响下，挂牌量下滑
对于二手房库存，参照两个指标：
一是参照58安居客研究院发布的百城挂牌数据，2026年1月，百城二手房总挂牌量达 256 万套，较去年12月有所回落。从历史来看，每年1-2月二手房挂牌均有季节性下滑。
二是参考冰山指数公布的数据，1月26城二手房挂牌量293万套，较去年12月下降1.4%。
二、新房：销售与库存压力仍大（一）销售，农历对齐后，降幅仍在扩大
1月1日-2月7日，67城新房成交面积同比-7.2%。其中一线城市同比-15.6%。按照农历对齐后，分别同比-44.7%、-48.8%，较2025年12月的-27.9%、-37.4%，降幅仍在扩大。
此外，参考克而瑞数据，2026年1月，TOP100房企单月销售操盘金额1654.5亿元，在春节错位的“助力”之下，同比仅录得-27.3%。
（二）价格：改善盘入市，价格继续上涨
参照中指数据，2026年1月百城新建住宅均价为1.7万元/平方米，环比0.18%，去年12月环比0.28%。
据中指解读，“1月，成都、上海、杭州等城市均有高端改善楼盘入市，带动百城新房价格环比结构性上涨”。
（三）库存，绝对水平下降，但去化周期拉长
第一，观察狭义新房库存，即统计局公布的待售住宅面积，截至2025年12月，住宅待售面积4亿平，较2024年末的3.9亿平基本持平，但由于销售端仍在下滑，去化周期从5.8个月拉长至6.6个月。
第二，观察广义库存，即在狭义库存的基础上继续考虑土地库存（已出让未开工土地）与期房库存（已开工未竣工），方法详见前期报告《四问土地库存》。截至2025年12月末，库存合计51亿平，较2024年的53亿平小幅下降，但同样由于销售下滑，总的去化周期从78个月拉长到84个月。
本文来源：一瑜中的
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